饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人(r卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢én)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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